Földhasználati és fejlesztési - 6 kérdés a témában a nap

DS Savin, ügyvezető igazgatója az Institute of komplex fejlesztése területek. AD.

Összhangban az első Gradkodeksom (száma 73-FZ-én kelt 07.05.98), a „földhasználati és fejlesztési területek:” a városi és a vidéki települések és egyéb önkormányzati formációk érteni városi településen alapszabály, azaz a. E. A normatív jogi aktusok a helyi önkormányzattal használatra és a változások ingatlan bevezetése révén a várostervezés előírásoknak. És ez még mindig viszonylag egyértelmű: a szabályok a szabályokat, mivel a szabályokat az út - ez az, amit mindenki betartja, de kevesen, akik nem. Ugyanakkor vannak bizonyos csoportok tagjai a nyilvánosság, amelyek célja, hogy figyelemmel kíséri a szabályok betartásának a folyamat, minden ok-okozati összefüggéseket, amelyek számos állam az elmúlt években.

De hogyan? Ha még mindig nem minden világos és egyértelmű, mi az alapellátásban, PHC ha a fejlesztő szerint a szövetségi törvény №94-FL határozzuk kompetitív alapon, ahol a fő szempont az idő és költség, és a minősítés - másodlagos, mely természetesen egy másik téma a vita, de a legfontosabb - hiányában világos és egységes módszertan obschevengerskoy fejlesztése és jóváhagyása PHC. Ennek megfelelően a további két évvel, „valaki az erdőben, aki tűzifát.” Ez a „fa” és a „fa” a megértése az ökológia a város NIiPI gyakorlati tapasztalatokkal rendelkező PHC fejlődés, mi fog összpontosítani.

A fejlesztési, valamint dönt a fejlesztési és jóváhagyási PHC, hogy az ügyfél érdemes néhány kérdést, a választ, amelyek nem elég egyszerűen tanulni Gradkodeksa. Meg kell kezdeni a fő kérdés:

1. Milyen szabályok földhasználati és fejlesztési?

Jelenleg négy tervezési céljai PHC a rendezési dokumentum megfogalmazott Gradkodekse:

feltételeinek megteremtése a fenntartható fejlődés a területek az önkormányzatok, a környezet megóvásához és a kulturális örökség;
feltételeinek megteremtése a tervezés települési területek;
biztosítva a jogait és jogos érdekeit az egyének és jogi személyek, beleértve a tulajdonosok telkek és a tőke építési projektek;
feltételeinek megteremtése beruházásokat vonzani, köztük azzal, hogy a lehetőséget, hogy válasszon a leghatékonyabb típusú engedélyezett használatának telkek és a tőke építkezések.

Ha elkezd alaposan megértsék, kiderül, hogy az első két cél közelebbi rokonságban áll a feladatok a fő terv és a stratégia végrehajtásának, mert a területi tervezés rendelkezések (a rendezési terv éppen a területrendezés dokumentum), tartalmazza a tevékenységek listáját végrehajtására vonatkozó általános tervezzük, hogy jelezze a sorrend és a végrehajtás.

Míg az utóbbi két cél csak vonatkozhat azokra a problémákra PHC, de csak akkor, ha egy tökéletes végrehajtásának valamennyi rendelkezésének Gradkodeksa, azaz a gyakorlati tapasztalatok alapján, nagyon nehéz, néha lehetetlen.

Így PHC a dokumentum megszervezéséhez szükséges városfejlesztési tevékenységek és az optimalizálás földhasználati az önkormányzat. PHC képezik az általános elvek fejlesztése a különböző funkcionális területek a város a meghatározott előírásoknak. Valójában PHC kiegészítik tervének a város fejlődése, egyes kiterjesztett leírással, ha szabad így mondanom, főbb rendelkezéseit. Ebben az összefüggésben a második kérdés merül fel:

2. Mi a különbség a PHC mester terv?

Az összefüggésben az Urbanisztikai kód, amely a kifejezés „a megfelelő épület,” tette hozzá a „föld”, az előtt a „fejlődés” szót alapuló PHC önálló dokumentum rendezési tényleg fel a szerkezet a meglévő földhasználati, azaz a. E. A szolgáltatott információk imuschestvenno- szárazföldi kapcsolatok. Így Gradkodeksom mereven meghatározott, milyen módon, figyelembe véve a díszített ingatlan és földterület kapcsolatok, felhívni a határait a területi területeket, amelyekre a városrendezési szabályozás alakult PHC. Így földhasználati és fejlesztési alapja a meglévő rendszer területi felosztása.

Az egész kérdés ugyanolyan kínálnak PHC tervezési előírások meghatározzák a megengedett típusú engedélyezett használat, a marginális (minimum és / vagy maximum) a földterület határain belül egységes területi zónát és korlátozó paraméterei épületben. Csak rendeletek és úgy vannak kialakítva, 10, 15, 25, vezet a regionális területek a tervezett fejlesztési tervet paramétereket. Azaz, ha a fő terv meghatározza a célját településfejlesztés, PHC egy olyan mechanizmus, hogy elérjék. És ez azt jelenti, a következő kérdést:

3. Mi jön - az alapellátásban, illetve egy fejlesztési tervet?

A válasz erre a kérdésre rendkívül összetett, és nem találja el egyhangú értelmezése az építészek és várostervezők. Megpróbálja megtalálni a választ rokon filozófiai diskurzus a témáról: „Mi volt előbb, a tyúk vagy a tojás” Ugyanakkor a jogalkotó egyértelműen nem válaszol, mert Gradkodekse közvetlen bizonyítékot szolgáltat arra, hogy a hivatkozás részben (amely nem meghatározott) területén a település vagy város kerületi projekt előkészítése PHC lehet végezni hiányában tervet. És éppen azelőtt, hogy azt mondta, hogy a kidolgozása földhasználati és fejlesztési végezzük tekintetében foglalt rendelkezések területi tervezési dokumentumok, amelyek közül az egyik egy tervet.

Próbálok logikusan gondolkodni: az első, a cél a fejlődő PHC részben célkitűzéseivel összhangban a rendezési terv, amit a fent említett, másrészt a szabályozás PHC hoznak létre annak érdekében, hogy a fejlettségi mutatókat, bizonyos általános terv, kiderül, hogy a rendezési terv az elsődleges, a dokumentum meghatározza vektor fejlesztése területén. De a probléma abban rejlik, hogy a fejlődés a mester terv nem kizárt, hogy vegye figyelembe a meglévő aktuális mintát a földhasználati, nos, természetesen, ha nem beszélünk egy vidéki falu, ahol „három udvarral és két istálló”, köszönhetően annak szélsőséges diszkrét jellege és mozaik hogy előre meghatározzuk ellentmondás a korábbi munkáját az építészek-tervezők, hogy dolgozzon dokumentáció területrendezési és zemelschikov, visszahúzás része által irányított megyei utasítások és politikai feladatokat, nem jön th különös jelentőséggel bír a várostervezés tanulmány. By the way, előretekintve, ez az ellentmondás az építészek és zemelschikov komoly problémát jelent a fejlesztés PHC korszerű körülmények között.

Egy jelentős számú városok és települések a Magyarország területén, terveket dolgoztak ki, és jóváhagyta a szovjet korszak, de azok elavultak, és nem szolgálhat útmutatóul fejlesztésének területén. „Elavulása” mester tervei elsősorban a „öregedés” megközelítés a gazdasági tervezés. Ennek megfelelően, ha egy fejlesztési tervet dolgoztak ki a késő 80-as és a korai 90-es, akkor nyilvánvaló, hogy ez alapján egészen más mechanizmusok a gazdasági fejlődés, mint azok, amelyek relevánsak a jelen. Ilyen körülmények között a PHC kidolgozása során figyelembe véve csak ezeket a határozatokat az általános terv, amelyek megfelelnek a tényleges folyamatok és támogatja a közigazgatási határozatok.

Jelenleg, ha egy szövetségi törvény késik a munka befejezése elfogadásáról szóló területi tervezési dokumentumok, a kérdés a fejlődés PHC így égetően áll nélkül tényleges tervet. Azaz, a helyi hatóságok a lehetőséget, hogy dolgozzon ki szinte egyszerre mester terv és a megfelelő (tekintve a következő fejlesztési irányok) PHC.

Azonban az aggasztó tendencia, le sok helyen fekszik nyomás a hatóságokat, hogy dolgozzanak PHC, akkor is, ha nincs tervének fedezeti célból jövőbeli döntések ma a földhasználati és építési engedélyek. Ez egy nagyon veszélyes tendencia, amely kapcsolatban áll a alulbecsülték a fontosságát az általános terv és a előfordulása jövőbeli kollízió végrehajtásában városfejlesztési tevékenységek. Ezen túlmenően, a fejlesztési PHC van kötve a jelenlegi környezetben bizonyos nehézségek, és itt lesz releváns a negyedik kérdésre:

4. Mi a bonyolultsága fejlesztése PHC?

Összegezve és osztályozására problémák a fejlesztés PHC lehet összefoglalni:

a) szakmai összetettségét. Ez magában foglalja hiányában érvényes dokumentumok területi tervezés hiánya, a jelenlegi szabványok a városi tervezés és kiindulási adatok.

Nyilvánvaló, hogy PHC kifejlesztett hiányában a tényleges dokumentáció területi tervezés - fejlesztési tervet és / vagy területi tervezési rendszer, amely meghatározza a stratégiai vektor települések fejlesztési vannak ítélve kiigazításokra van szükség a jövőben, és minden beállítás - ez nem csak a járulékos költségeket a költségvetési források, de ami ennél is fontosabb, „acting out” vissza bizonyos döntéseket, amelyek gyakran, különösen a kapcsolódó kérdésekben föld és jogviszonyok, ami pert. A fejlesztés PHC hiányában a vonatkozó szabványok a városi tervezés vezet az a tény, hogy a fejlesztő, hogy kövessék elavult szempontjából a törvény, és néha az érvénytelen nyissz és GOST, amely később, miután az új regionális és helyi szabványoknak városi tervezés, fejlesztés és jóváhagyott szerint Gradkodeksom jelentése elkerülhetetlen, akkor járna, hogy módosítani kell a PHC és esetleges módosításának alapján készült az alapellátásban megoldásokat minden E következmények a fent leírt. Persze, azt mondhatjuk, hogy van „visszamenőleges törvény nem”, de hányszor a magyar valóság szembesültünk, és szembesül az ellenkezője. Végül hiányában tényleges forrása adatokat eredményez kénytelen „gondatlan” a fejlesztés PHC, és milyen következményekkel jár a „szemetet”, még akkor is kénytelen, mindenki tudja. Kívánhatnék, az a tény, hogy a Bizottság a készítmény a PHC, amelyek magukban vagy legalább szerepelni kell bemenő adatokat ügynökségek foglalkozik nem csak a kritika és nyomon követése a megyei érdekek, amely egyébként gyakran ellentmondanak egymásnak, hanem illeszkedés további feladata, hogy összegyűjtse és teljességét az eredeti adatokat;

Esettanulmány. A városi föld, hogy meghatározzuk, hogy hozzon létre egy általános terv a városi park, már félre földet az építési magánlakások. Ha a település szükséges, park, mint egy nyilvános területen -, akkor meg kell határozni, hogy e területek számára ilyen szabályozás, amely nem teszi lehetővé számukra, hogy építeni semmit, és vonja vissza azokat, ha szükséges, a városi igényeket. De a hatóságok attól tartanak, nem megfelelő reakció tulajdonosok fizetni a kenőpénzt az illegális szolgáltatásokat, egyrészt, és a járulékos költségek kártérítés tulajdonosai a város költségvetése - a másikon. Mentése kompromisszum ebben a helyzetben rendkívül nehéz, mert a létrehozását helyzet a kettős mérce.

Hiánya obschevengerskoy módszerek vagy utasításokat a fejlesztési PHC a városok és települések különböző méretű és értékek vezet az a tény, hogy a szint a PHC fejlődés határozza meg minősített fejlesztő, az ő megközelítése a probléma megoldására, és részben a finanszírozás szintje, de még fontosabb, hogy nincs egyértelmű kritériumok elfogadására a fejlett szabályainak tervezetét. Az ügyfél az ilyen típusú munka nincs tisztában, mit kell átadni a fejlesztő, ami viszont a konfliktushelyzetek vagy elfogadására és jóváhagyására „nyers” változata a PHC.

Tekintettel az ilyen jellegű „halom” a problémákat, amelyek a fejlesztési és jóváhagyási PHC, helyénvaló, a következő kérdést:

5. Kinek kell PHC?

A válasz erre a kérdésre nagyon egyszerű - mindent.

A befektetők meg kell szerezni a kidolgozásának lehetőségét egyértelmű üzleti terv meghatározásával igen korai szakaszában, a paraméterek az új épület és a funkcionális célt szolgálnak.

Földtulajdonosok -, hogy megértsék a valódi eszközeik értékének meghatározása és megértése a lehető rekonstrukció a mennyiség és a korlátozó tényezők. Ugyanakkor fel kell ismernünk, hogy mi történhet a szomszédos területekre, és hogy lehet építeni.

Végül, a közvélemény -, hogy hozzáférhető és érthető alakulásának bemutatása az egyes részek és funkcionális települési területek, így a választás a lakóhely, a kérelmet a munka, pihenés és így tovább ..

És ha PHC tényleg ilyen fontos dokumentum, de a magas színvonalú képzés rendkívül nehéz, helyénvaló feltenni a kérdést:

6. Vannak a földhasználati szabályok és fejlesztése a végleges dokumentum?

Földhasználati és fejlesztési telepítése révén tervezési előírások előre a jellemzők később készíti területrendezési dokumentációt, különösen, kinevezése révén a terület (fajta engedélyezett használatát ingatlan), méretének korlátozása telkek az adott területi. Ugyanakkor a szabályok által meghatározott rendelkezések az általános terv, nincs mód (a földhasználati terv kidolgozása) pontosan meghatározza a határértékeket (minimum és / vagy maximum) földterület nagysága és korlátozó paraméterei engedélyezett építési, rekonstrukciója tőke áll. Ezért által jóváhagyott dokumentáció tervezés területén a legtöbb esetben az alapja, hogy megváltoztatja az alapellátásban létrehozása szempontjából vagy a finomítás városrendezési szabályozás korlátozó paraméterei megengedett építése.

Hasonló a helyzet a fejlesztési és korlátozása a védelmi kulturális örökség tartozó városrendezési előírásokat. Korlátozások feltételei szerint a műemlékvédelem részeként PHC kell elkészíteni a térképen projektek zónáig tárgyak a kulturális örökség, kidolgozott és jóváhagyott összhangban a magyar jog. De a kidolgozott projektek zónáig tárgyak kulturális örökség települések csak néhány kivételtől eltekintve. Nyilvánvaló, hogy a jóváhagyás után projektek zónáig tárgyak a kulturális örökség kerül bevezetésre vonatkozó szabályok változását, a célból, hogy meghatározzák korlátozások értelmében a kulturális örökség védelme.

Összefoglalva tudjuk felhívni a következő általános következtetés: földhasználati és fejlesztési - dinamikus dokumentum. Mint helyi normatív jogi aktus, ők irányítják és szabályozzák a jelenlegi, aktuális tulajdonosok jogait és a közösség egészét, hogy használja az ingatlant. Zónák fokozatosan javítani kell, akkor nem lehet hatékony, „most és azonnal” minden alkalommal. Mivel az oka a szabályok módosításával (még mielőtt azok hatályba lépése) is elegendő, és csak azok elfogadása után - még. De a legfontosabb dolog -, hogy figyelemmel kíséri a meghozott döntésekről. felügyeli az földhasználati és fejlesztési, számviteli nézeteit és érdekeit az összes szereplő, mit kell foglalkozó állandó bizottságot, hogy készítsen földhasználati és fejlesztési révén valóban pontosan megegyező csapat illetékes fejlesztők.

És itt, mint máshol, helyénvaló, hogy emlékeztesse a nyilvánosságot, hogy az ügyfél mondás: „Ne takarékoskodni - nem fog veszíteni!”.